临房网讯：上海易居房地产研究院日前发布《大类资产价格报告(2019年1季度)》报告显示：通常债券收益率下降与股价上涨领先于房价上涨，而大宗商品价格上涨滞后于房价上涨。2017年12月至2019年3月，一年期国债收益率持续下降，社会融资成本已经降低，有利于房价企稳回升。2019年1月初至2月底A股持续上行，主要原因是政策回暖刺激带来的估值修复行情，从当前公布的数据来看，经济正筑底回升，基本面向好，利于股市上行并会对房价产生正面影响。通常大宗商品价格在经济上行的中后期上涨较快，随着房价同比涨幅的不断收窄，大宗商品价格涨幅也持续收窄并于2018年12月转负。
易居研究院研究员王若辰表示，参照国债收益率与房价关系的历史规律，大概率上，本轮70城房价环比涨幅的低位区间已经出现，2019年2月将可能是本轮70城房价调整的拐点，但由于目前大多数城市房价调整不充分，预计2019年房价涨幅将维持在0轴上下窄幅波动。参照股价与房价关系的历史规律，大概率上，70城房价会在2019年下半年企稳，但本轮股市行情与此前两次由货币驱动为主并传导至房市的情况不同，未来社融增速与M2增速将盯住名义GDP，意味着资金大幅流入房产市场的历史难以重现，因此本轮股价上涨传导至房价上涨的效应相对减弱。
报告提出下半年70城房价走势
《大类资产价格报告(2019年1季度)》报告根据房价与债券、股票、大宗商品的波动规律，对下半年房价走势进行预测。
1、债券。从最近一次国债收益率高点至2019年2月出现的首次房价由跌转涨的时点，已经过去了14个月，按照历史规律，该时点将可能是本轮房价重新上涨的拐点。但需要注意的是，本轮房价上涨时间超长、幅度超大，但下跌时间仅4个月，大多数城市房价调整不充分。在当前政策环境并未明显转暖情况下，短期内再次出现较大涨幅的可能性不大，预计2019年房价涨幅将维持在0轴上下窄幅波动。
2、股票。从当前已经公布的经济数据来看，本轮股市行情将有望持续，并对房价的企稳产生一定的正面影响。与历史上两轮牛市的由货币驱动力主导不同，本轮行情受货币驱动的影响较小，因此股价上涨传导至房价上涨的效应也将相对减弱。按照历史规律，房价可能会在2019年1月份开始的9个月左右后，即2019年10月左右企稳上行。
3、大宗商品。大宗商品价格的上行一般滞后于房产价格的上行，背后的原因是房价上行，房产建筑、基建等开工量大增，刺激了对上游原材料的需求，导致上游原材料价格上涨，其中，国内黑色商品期货成交量最大的螺纹钢品种受到房产市场景气度的影响最大。CCPI指数同比涨幅于2017年1月见顶，此后随着房价同比涨幅的不断收窄，整体也持续收窄并于2018年12月转负。
4、房产。通常来说，国债收益率的下行、股价的上涨会对房价上涨产生正面的影响。按照国债收益率与房价关系的历史规律，大概率上，本轮70城房价环比涨幅的低位区间已经出现，2019年2月将可能是本轮70城房价调整的拐点，预计2019年房价涨幅将维持在0轴上下窄幅波动。按照股价与房价关系的历史规律，大概率上，70城房价会在2019年10月左右企稳，但本轮股价上涨传导至房价上涨的效应相对减弱。
四大类资产价格变化相关联
该报告将研究房产(住宅)与债券、股票、大宗商品之间价格波动的关系，以此探究房价与其他资产价格之间的相互影响和传导机制，并对未来房价走势做出预判。该报告中，债券选取中国一年期国债和美国一年期国债作为代表;股票选取上证指数、中证800地产指数分别作为A股和地产股的代表，选取标准普尔500指数作为美股的代表;大宗商品选取中国大宗商品价格指数(CCPI)为代表。需要指出的是，债券收益率主要反映社会资金价格变化，而与债券价格走势呈负相关。
从中国一年期国债收益率、房价指数同比涨幅、大宗商品指数同比涨幅和上证指数同比涨幅的走势来看，四大类资产价格周期变化具有一定的协整关系，具备进一步探究的意义。
国债与房产走势关联
1、中美一年期国债到期收益率对比
一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。
比对中美一年期国债收益率走势，可知：2006至2009年基本同向;而2010年至2016年二者基本无关联性，在美国国债收益率维持偏低位的时候，中国国债收益率却经历了两升两降，说明我国货币政策与利率波动频率高于美国。
2015年底开始的美联储加息周期给中国造成较大了外部压力，如2016年人民币兑美元快速贬值，资本流出压力增大以及对中国货币政策空间的压制等。而当前美联储大概率结束加息周期意味着中美的国债收益率走势又将开始同向运行，2019年中国国债收益率有望维持下行或低位盘整的态势。
2、中国一年期国债收益率与房价变化
总体上来看，国债收益率与房价变化呈负相关关系，但二者的变化趋势并非同步，通常需要9个月左右才能引起房价环比涨幅的显著变化。目前滞后9个月的国债收益率高点已于2018年9月出现，而房价环比最大跌幅(本轮下轮至今)也于2018年11月出现，这大概率意味着房价环比涨幅的低位区间已经出现，未来房价跌幅扩大的可能性较小。
从最近一次国债收益率高点至2019年2月出现的首次房价由跌转涨的时点，已经过去了14个月，按照历史规律，该时点将可能是本轮房价重新上涨的拐点。但需要注意的是，刚刚过去的这轮房价上涨时间超长、幅度超大，而下跌时间仅4个月，明显短于该报告统计周期内的历次调整时间，因此大多数城市房价调整不充分。在当前政策环境并未出现明显转松的情况下，未来几个月房价重新出现较大涨幅的可能性不大，预计2019年70城房价环比涨幅将维持在0轴上下窄幅波动。
2017年12月以来，中国一年期国债收益率持续下行，意味着社会融资成本的降低，但此期间社会融资增速及M2增速也持续降低，其背后的逻辑是实体经济需求的下滑。近日公布的2019年3月社会融资规模与M2增速反弹，估计已经筑底回升。未来社会融资增速及M2将盯住名义GDP，实际GDP短期不会发生太大改变，通胀取决于经济需求的改善并较大程度上受到本轮猪价上行周期的影响。当下扩张性财政政策及猪价的上涨大概率会温和提升通胀，对应社融与M2的温和增长，其对房价的正面影响将逐步显现。但同时也说明了货币数量并不会大幅增加，对房价的推动作用相比以往将减小。
股票与房产走势关联
1、A股与美股
从上证指数与标普500指数的同比周期来看，两者的走势除了2014年至2015年A股的牛市外，具有较好的协同性。从数值上来看，2007年至2019年2月，美股的年度涨幅除了2008年外，其余绝大部分时期均为正值。而A股年度涨幅，除了2007年牛市、2009-2010年四万亿刺激、2014-2015年牛市及2016-2018年的上证50结构性行情外，其他时间年度多为负值。相比于美股，A股波动率更大，极端值和负值更多，其月收益率分布呈现明显的左偏厚尾特征。
2、A股与房价
从上证指数年收益率与房价年收益率来看，二者走势均具有明显的周期波动，且房价同比变化周期整体上明显规律性地滞后于上证指数同比周期。主要原因是1.股价是经济周期的先行指标，由市场预期决定，而房价的反应则相对滞后。2. 相对于股票，房产流动性差。
当前A股市场整体估值仍处于历史较低位，长期来看，仍具有较大的上行空间。短期来看，2019年1月至3月底，上证指数已经上涨超过25%，情绪主导阶段已于3月份大概率告一段落,此后将转为基本面的验证。从当前已经公布的经济数据，如社会融资规模、M2、工业增加值等指标的改善，正逐步验证经济短周期的筑底回升。今年一季度GDP增速为6.4%，与去年四季度持平，可能已经企稳。因此，本轮股市行情将有望持续，并对房价的企稳产生一定的正面影响。
按股价的上行通常领先于房价，而股价到房价的传导主要也是因为货币的驱动，因此未来股价上涨对房价上涨的传导性有多强主要取决于股价上涨受到货币的影响有多大。在当前我国强调“房住不炒”、正在建立房地产健康发展的“长效机制”、严控信贷资金流入房地产的政策背景下，货币宽松带来的房价稳步上涨可以期待，但货币大幅流入房产市场的历史难以重现，货币的驱动力相比以往减小，因此股价上涨传导至房价上涨的效应也将相对减弱。按照历史规律，本轮A股行情从2019年1月启动，房价可能会在2019年1月份开始的9个月左右后，即2019年10月左右企稳。
中证800地产指数走势与上证指数具有非常强的正相关性，说明地产股价格的变化主要受到股票市场整体价格运行规律的影响而非房价的运行规律影响。整体上来看，房价与地产股的关系和房价与上证指数的关系是基本类似的。
大宗商品与房产的关系
影响大宗商品价格的直接因素是商品的供需关系，反映的是经济周期的变化。通常情况下，大宗商品价格在经济上行的中后期上涨，即企业盈利改善边际下降，盈利动能减弱，产出缺口不断收窄甚至供给过剩，通货膨胀率上升，央行有加息动机。大宗商品价格的上行一般滞后于房产价格的上行，背后的原因是房价上行会促进房产建筑、基建等开工量大增，刺激了对上游原材料的需求，导致上游原材料价格上涨，其中，国内黑色商品期货成交量最大的螺纹钢品种受到房地产市场景气度的影响很大。
CCPI指数同比涨幅于2017年1月见顶，此后随着房价同比涨幅的不断收窄，整体也持续收窄并于2018年12月转负。
编辑者：linfangwang
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