地产行业曾经有过很多神话，其中最著名的3个神话是：
1、 地产巨头大而不能倒；
2、 一二线城市房价永远涨；
3、 房地产老板最有钱；
过去2年，这3个神话逐一倒掉，到底是因为什么呢？
如果奔跑的目的不是为了诗和远方，那么奔跑的意义在哪里？
看清本质、敬畏政策、尊重市场
1.一轮土拍状况火热，房企们纷纷高价拿地，战况惨烈，但政府出新政不是为了炒高地价，政策短期内也不会改变，地产人要透过现象看本质。
房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期
集中土拍是为了稳地价，政策导向不会改变。从来没有哪个政策在政府报告中提及的次数如此之多，甚至最近大幅度整顿的教育领域，都没有过如此清晰、明确的表达。
卖房不如卖地、买地不如买股票、上市不如并购
房地产行业进入了短兵相接的时代，在生存压力面前，房企只有两种选择，一是继续深耕，成为行业领军者，二是彻底改变赛道。
昨天（8月29日）晚上，万科公布了2021年中报。主要数据如下：
1、2021 年 1-6 月，万科实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.2%。其中房地产开发业务结算收入 1443.3 亿元，占比 86.36%。
2、归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。
3、2021年中期每股收益0.95元人民币，同比下降14.08%。
4、净资产收益率4.98% ，同比减少了1.41个百分点。房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%。
受业绩消息的影响，万科A股今天收于19.43元，跌幅达到了7.03%；万科的H股下跌了6.95%。
上图：万科A股周线图。
股市炒的是预期。房地产行业的预期不好，利润率仍然会继续下降，所以接着跌。
市场会长期低迷下去吗？
面粉决定面包的价格，即成本决定售价
房价自然也不例外，土地价格，材料及建筑成本，包括人工成本，没有哪一个不在上涨，土地拍卖大家都知道，如果去统计前十年的土地拍卖价格，上涨的幅度和曲线，可不比房价差
，而现在土地价格还在不断上升，这必然会使房价上涨。但不会无节制的盲目上涨。
如果说前一段时间，国家调控楼市的重点在于“稳房价”，未来则将在“稳地价”上全面发力。把没有钱又想拿地的开发商挤出市场，避免后期出现风险或者扰乱市场秩序。
三道红线的指标，以及年销售额，还有开发商的资质、信用等因素，将在土地出让中越来越重要。财务状况不好，信用不好，有违规记录的房企，就很难拿到土地。
经济是有周期的，房地产也有明显的周期。
尤其是义务教育阶段的制度发生变化之后，对楼市的影响非常大。没错，我说的是“大学区制+教师交流轮岗”。
而“大学区制+教师交流轮岗”，意味着每套房子里的“学区溢价”都进入了不确定时期。这会进一步降低二手房交易的活跃度，让市场变冷。
30岁以后，拼的是“睡后收入”
李嘉诚说：“30岁以前人要靠体力、智力赚钱，30岁之后要靠钱赚钱。”
深以为然。靠钱赚钱，确实是实现财富快速积累的唯一方式。
巴菲特有句话说的特别好，人一生能积累多少财富，不取决于你能赚多少钱，而取决于你驾驭金钱的能力。
我们作为三线城市，市民收入并不是完全稳定，面对动辄二百万起的房价，相较于七八千起的月供，首付对于购房者来说并不是最大的问题，我们需要的是稳定的工作和收入！
有显著人口增量的、高级别的城市（及其核心都市圈），配套比较好的住宅，仍然有长线价值。但短期看，的确充满了不确定性。
买房最大的悲哀莫过于：看了无数的小区，经历无数的时间与机会，最后是专业强过房产经纪，理论赛过专家学者，而自己一套都没买！看着身边那些“无脑”的朋友都换了一套又一套，公寓都换成别墅了，自己却用满腔的宏篇大论来掩饰日益买不起房的事实！
目前的行情下，没有哪家房企是完全没有压力的，甚至从我们接触各家房企的情况来看，基本没进到前十的房企都多少在抱怨压力山大，即便是头部的那些也有正处在危机中的。
也是在这两年，大家或许才切身体会到万科说的活下去和管理红利到底意味着什么。
若要乌云背后的阳光重新洒在身上，那么现在起就要身披战甲，手持刀戟，用最好的状态走过这漫长的黑夜。
真正意义上回归理性，比什么都来得重要。
编辑者：mhs
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